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[법령] 세입자들은 꼭 기억해야 할 ‘상가건물 임대차보호법’

24 10월 , 2016  

가로수길에서 일어난 임대인 – 임차인 간의 분쟁, 무슨 일이야!?
 
 
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임대인, 임차인 간 소송까지 갔었던 ‘우장창창 사건’을 기억하고 계신가요?
 
힙합 그룹 리쌍이 인수한 서울 신사동 건물에서 곱창집을 운영하던 임차인 서 모 씨는 권리금 2억 7,500만 원, 시설 투자금 1억 1,500만 원을 들여 장사를 하고 있었는데요. 당시 건물주와 2년의 임대차계약을 맺고, 구두로 5년 간 상가를 빌리겠다고 합의한 상태였습니다. 그런데 2년 후, 건물주는 리쌍에게 상가를 팔아버린 것이죠! 전 건물주와 한 구두계약을 믿고 5년 간 장사를 할 거라고 생각했던 서 모 씨는 3억 9,000만 원의 막대한 초기 비용을 투자한 것입니다.
 
하지만 그 상가에 개인 점포를 낼 생각이었던 리쌍은 계약 기간이 끝난 서 모씨에게 나가달라고 요구했고, 그것은 매우 당연하였습니다. 각자 입장이 매우 달랐던 둘은 결국 소송까지 가게 되었는데요. 어떤 결과가 나왔을까요?
 
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전 건물주와의 구두계약을 입증할 수 없었던 서 모 씨는 패소할 수밖에 없었습니다. 결국, 통 크게 투자한 초기비용은 다 회수하지 못하고 가게를 접어야 했던 거죠. 그렇다면 이 사건에서 ‘계약이 끝났으니 나가라고 요구한 리쌍’이 잘못한 것일까요? 아니면 ‘5년간 구두계약을 했기 때문에 나갈 수 없다고 버티는 서 모 씨’가 잘못한 것일까요?
 
지금부터 ‘상가건물 임대차보호법’을 통해 이 사건을 이해해보도록 합시다.
 
 
’상가건물 임대차보호법’이란?
 
 

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‘상가임대차법’이라고도 불리는 이 법은 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 민법에 대한 특례로 규정한 법입니다. 쉽게 말해서 건물 임대와 관련하여 건물주들의 횡포로부터 영세 임차인의 권리를 안전하게 보호하기 위한 법률이라고 할 수 있죠.
 
 
“ 저도 ‘상가임대차법’의 보호를 받을 수 있을까요…?”
 
 
이 법을 적용받기 위해서는 2가지 조건이 필요합니다.
 
첫 번째, 입주할 건물이 사업자 등록이 가능한 상가여야 합니다. 예를 들면 자선단체, 종교단체 등 사업자 등록이 불가능한 비영리단체 건물은 적용제한대상이라는 뜻입니다.
 
또한 상가 확정일자를 받아두어야 합니다. 법원 또는 동사무소 등에서 임대차계약을 체결한 날짜를 확인해주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이때 그 날짜가 확정일자를 의미합니다. 이 확정일자를 받아두지 않으면 건물에 근저당권이 설정되었을 때 보증금을 돌려받지 못할 수도 있으니 반드시 주의하셔야 해요!
 
두 번째, ‘상가임대차법’이 정한 약자의 기준에 적합해야 합니다. 그 약자의 기준은 무엇으로 판별할까요? 바로 ‘환산보증금’입니다. 좀 더 자세히 알아보도록 하죠!
 
 
중요한 개념 하나, ‘환산보증금’
 
 
‘상가건물 임대차보호법’의 적용기준이 되는 ‘환산보증금’은 무엇일까요?
 
보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말합니다. 이는 임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는가를 추정하는 것인데요. 계산 방법은 간단합니다. 월세에 100을 곱한 숫자에 보증금을 더하기만 하면 끝! 이 액수가 지역별로 정해놓은 금액을 넘지 않아야 ‘상가건물 임대차보호법’의 적용 대상이 됩니다. 만약 이 지정금액을 넘게 되면 건물주가 월세를 올리는 데 제한이 없어진다고 하네요.
 
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개정된 ‘상가건물 임대차보호법’ 어떻게 바뀌었을까?
 
 
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2015년 6월부로 상가임대차법의 개정이 완료되었습니다. 신설된 내용을 포함하여 총 6가지의 세부조항을 알아보도록 합시다.
 
첫 번째, 임차인에게 대항력을 줍니다. 대항력이란 임차인이 계약 당사자인 임대인 외의 다른 사람에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 대항력이 있는 임차인은 계약 도중 건물주가 바뀌었어도 새로운 주인에게 기존의 임차권의 유효함을 주장할 수 있는 것이죠! 대신 이 대항력을 얻기 위해서는 사업자등록과 건물의 인도를 받아야 하는데요. 관할세무서에 사업자등록 신청을 하고 건물의 인도를 받은 다음 날 0시부터 이 효력이 발생한다고 합니다.
 
두 번째, 우선변제권을 인정해줍니다. 말 그대로 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제해준다는 뜻입니다. 만약 입주해있던 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 대항력을 갖추고 관할세무서로부터 확정일자를 받은 임차인은 우선으로 보증금을 변제받을 수 있다는 것이죠. 또한, 경매 절차에서 낙찰받은 새로운 건물주에게 기존 계약의 효력을 주장할 수도 있고, 우선변제권으로 경매 배당에 참여할 수도 있다고 하네요. 하지만 꼭 알아야 하는 사실 하나! 배당에 참여하여 임차보증금을 회수하면 대항력을 행사할 수 없게 된다고 합니다. 만약 임대차 관계를 계속 유지하고 싶다면 배당에 참여하지 않고 대항력을 행사해야 합니다. 그래야 계속 점유를 유지하고 영업을 할 수 있습니다.
 
세 번째, 권리금 회수 기회를 보호해줍니다. 권리금이란 장사가 잘되는 상가를 넘겨받을 때 새 임차인이 기존의 임차인에게 시설비, 영업권 등의 명목으로 지급하는 돈을 말하는데요. 이 조항이 생기기 전에는 법적으로 규정된 사항이 없어서 권리금을 떼먹혀 소송까지 가는 일도 빈번했다고 하네요. 2015년 5월부터는 기존 임차인이 새 임차인에게 권리금을 받을 기회를 법으로 보장해주고 있으며, 건물주가 관여하거나 방해하게 되면 손해를 배상해야 합니다. 하지만 이 조항은 ‘권리금을 받을 권리’를 보호해준다는 것이지, ‘권리금 자체’를 보장해준다는 의미는 아니랍니다!
 
네 번째, 건물주가 월세나 보증금을 지나치게 올리지 못하도록 제한합니다. 건물주의 일방적인 월세∙보증금 증액 통보로 곤란함을 겪은 임차인들이 많았을 텐데요. 바뀐 조항에 따르면 건물주는 연 9% 이내의 범위에서만 임차료를 인상할 수 있다고 합니다.
 
다섯 번째, 임차인의 존속 기간을 보호해줍니다. 임차인은 계약 기간이 만료되기 최소 1개월 전에 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 전체 계약 기간이 5년을 넘지 않는 한 건물주는 이를 부당하게 거절할 수 없는 조항인데요. 이 조항으로 인해 억울하게 쫓겨나는 임차인들이 많이 줄어들 것으로 예상합니다.
 
여섯 번째, 건물주로부터 보증금을 못 받은 경우, 법원의 힘을 빌릴 수 있습니다. 바로 ‘임차권등기명령제도’인데요. 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 이사하게 되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기가 어려워집니다. 이를 해결하기 위해 임차권 등기를 신청하게 되면 임차인의 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임대차건물에도 자유롭게 이사할 수 있으며, 보증금을 반환하도록 건물주를 압박할 수 있습니다. 이 제도는 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인만이 신청할 수 있으며, 관할법원에서 신청할 수 있다는 점! 기억해주세요.
 
 
그렇다면 가로수길 분쟁 사건의 진짜 피해자는 누구?
 
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지금까지 ‘상가건물 임대차보호법’에 대해 자세하게 알아보았습니다. 처음 소개해 드린 가로수길 분쟁 사건의 전말을 이해할 수 있으신가요? 결과적으로 이 사건은 건물주 리쌍의 ‘갑질’도 세입자 서 모 씨의 ‘을질’도 아닌, 법과 현실 사이의 틈에서 비롯된 일이라는 것을 알 수 있습니다.
 
당시 법대로 정당하게 재산권을 행사했던 리쌍도, 현실 반영이 전혀 안 된 환산보증금으로 인해 억울하게 피해를 본 서 모 씨 모두 피해자였던 것입니다. 2015년에 개정된 법안 역시 많은 부분이 임차인들에게 유리하게 변경되었지만, 아직 미흡한 것은 사실입니다. 여전히 풀리지 않는 문제들을 해결하기 위해 앞으로도 많은 노력이 필요할 것입니다.

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